Alışveriş merkezleri yapısı gereği şehirle iç içe, şehrin kültürünü yansıtan ve insanların sosyal ihtiyaçlarını gideren yapılardır. Bu büyük perakende alanları şehrin kültürüne etki ettiği gibi yerel pazara da etki etmektedir. Yatırım ve işletme süresinde ise fizibilite, konsept, hedef kitle, marka çalışmaları AVM’lerin başarısını etkileyecek temel unsurlardır. Bir diğer yeni unsur ise “Sürdürülebilirlik” unsurudur.
Genel bir perspektifle incelendiğinde AVM’leri iki büyük alana ayırabiliriz. Bu iki büyük alanın ise daha küçük izdüşümleri bulunmaktadır. Bu iki alandan biri kullanıcı yani müşteri tasarrufunda ve ikincisi dükkân sahiplerinin-yatırımcıların tasarrufundadır.
Dükkân sahipleri yani perakende satış yapan kimseler finansal kaygı duydukları için içedönük anlamda yaşanan değişikliklere ayak uydurmak zorundadır. Fakat kullanıcı tasarrufunda olan kısım, yani dükkân sahipleri açısından dışadönük olan kısım, zaman zaman bu değişikliklere ayak uydurmakta zorlanabilmektedir. İki alanın da birbirini etkilediğini unutmamak lazım. Bu zorlanma konsept, hedef kitle seçimi gibi masada yapılan hatalar da olabilir, uygulama aşamasında yapılan hatalar da.
Çözüme ulaşmak ise müşteriyi anlamaktan geçiyor, bu noktada ise anahtar kelime sürdürülebilirlik.
Yapılan çalışmalar gösteriyor ki AVM’ler, alışverişte internet çağında yaşanan gelişmelere rağmen müşterilere dokunma, görme, hissetme gibi tecrübeleri yaşattığı için tüketicilerin %47’sinin birincil motivasyonu.
Fakat bakış açımızı sadece alım-satıma odaklamak pek rasyonel bir seçim değil. Potansiyel olarak AVM’ler insanların bir arada bulunduğu, sosyalleştiği, markalarla etkileşime geçtiği, şehirle iç içe bulunduğu kültürel bir yaşam alanı. Başarılı AVM’lerin bunu uyguladığını söyleyebiliriz.
Tekrardan, anahtar kelime “sürdürülebilirlik”.
Peki neden sürdürülebilirlik?
Bildiğiniz üzere kaynaklar kıt ve ihtiyaçlar sonsuz, haliyle kaynakların verimli kullanılması gerekmekte. Dünyanın hızla değiştiği esas alındığında ise kullan-at mantığı miladını doldurdu. Bu yüzden yenilenebilir, sürdürülebilir kaynaklara yönlenmek daha mantıklı bir seçim. Değişime ayak uydurabilmek ve bunu sürekli bir şekilde yapabilmenin yolu esnek ve verimli seçimlerden geçiyor. Sadece adını sürdürülebilir koymak yerine tam anlamıyla ele alındığında ise finansal anlamda da çok işimize yarayan bir fonksiyon. Bu konuda AVM’leri iki başlık altında incelemek uygun gözüküyor.
Yapım Aşamasında Sürdürülebilirlik
İnşaat sırasında sürdürülebilir malzemelerin seçilmesi hem maliyetleri azaltması hem karbon emisyonu kapsamında emsallerine nazaran daha uygun olması açısından mantıklı bir seçim.
Enerji ve çevresel tasarım açısından ise LEED, BREEAM gibi kuruluşların yönergelerini takip etmek, bu doğrultuda yapıyı tasarlamanın birden çok katkısı var. Örneğin LEED Silver entegreli bir yapının inşaat maliyeti %7,5 oranında artmakta fakat enerji maliyetlerinde %40 oranında azalma görülmektedir. Artan enerji maliyetleri göze alındığında maliyetini haliyle karşılamaktadır.
Başka bir örnek ise Citycon'daki Buskerud Storsenter, tüm binası için karbon nötr konforlu soğutma için soğutucu olarak CO2 kullanan ilk alışveriş merkezi olmuştur. Soğutucu olarak CO2 kullanmak, fazla ısının geri kazanımının yanı sıra bina içindeki ısı ve soğutma transferini iyileştirdiği için enerji verimliliğine de fayda sağlamakta. Enerji tüketimi ise önceden yenilenmiş durumuna kıyasla %34 oranında azalmıştır.
Yatırım kararı alınırken yatırımın geri dönüş süresinin önem derecesi büyük önem arz etmektedir. Bu durum finansal bir durumken karbon emisyonunun azaltılması üzerine yapılan çalışmalar ise sosyal sorumluluktur. Aynı zamanda enerji etkin yapılar, sertifikalandırıldığı varsayıldığında yatırımın geri dönüş süresinde kayda değer farklar yaratmaktadır.
Kullanım Aşamasında Sürdürülebilirlik
Bir kullanım fonksiyonu olarak AVM yapım aşamasında ve iç dekor aşamasında sürdürülebilir malzemeler kullanılması, yani dükkân sahiplerinin yapıya uygun malzemeler seçmesi partnerler arasında sinerji yaratıyor, aynı zamanda marka değeri açısından da önemli bir unsur. Bu duruma örnek ise İtalya Torino’da bulunan Green Pea adlı alışveriş merkezi.
Kentleşen dünyada AVM’ler şehir kültürünü yansıtmada önemli bir paydaş, kullanıcılar açısından AVM içindeki fonksiyonların şehir kültürünü yansıtacak şekilde kullanılması önemli. Bu yüzden fonksiyonların değişime uygun, esnek tasarlanması önem arz etmekte.
Kullanıcıların internet üzerinden satın alım ihtiyaçlarını gidermeye yönelmesi ile AVM’lerin lojistik merkez şeklinde tavır sergilemesi gerekmekte, tedarik zincirinde yaşanan problemlerin çözüme ulaştıracak uygulamalar AVM’leri daha sürdürülebilir kılacaktır. (Örn: Naküreselleşme)
Kullanıcıların AVM seçim alışkanlıklarını inceleyen bir çalışmada ise bir AVM’nin iklim korunaklı, yaya dostu, çevre ile iç içe olması, ışıklandırması önem arz eden noktalar.
Diğer bir nokta ise kullanım aşamasında analizlere boğulmamak, kullanıcılar sadece bir veri setine göre hareket etmekten ziyade hislerine göre hareket etmektedir. Bu noktada ise marka değerinin yüksek önem taşıdığı söylenebilir. AVM’ler ise birden çok mağazanın bir araya gelmesi ile oluşur ve bakıldığı zaman bu konsept yüzyıllardır devam etmektedir. Geçmişten bu yana aklımıza kazınan pazar yerleri ele alındığında ise temel nokta bu yerlerin doğal olmasından kaynaklanmaktadır. Doğal olarak insanlar bu noktalara hareket etmiş, doğal olarak bu noktalar marka olmuştur.
Sonuç olarak kullanım alanlarının esnek, verimli, etkin ve doğa ile iç içe olması önemlidir. Bu kavramlar ise sürdürülebilirlik çatısı altında zinciri tamamlamaktadır.