Karmaşık bir gayrimenkul geliştirme projesinin yaşam döngüsünde, inşaat planındaki değişiklikler kaçınılmazdır. Mimari ilham anlarından iş sahasındaki beklenmedik koşullara kadar, geliştiricilerin bir projenin gelişen taleplerini karşılamak için çevik olmaları gerekir. Değişiklik emri, genel bir yüklenici, taşeron veya satıcının bir projedeki bu olası değişiklikleri tüm paydaşlar tarafından kabul edilebilir bir şekilde tanımlamasına ve izlemesine olanak tanır.
Peki, bir değişim emrini oluşturan nedir?
Değişiklik emri, ek maliyetler veya böyle bir ayarlama yapmak için gereken süre de dahil olmak üzere, yüklenicinin çalışma kapsamını değiştiren bir inşaat sözleşmesinde yapılan herhangi bir değişikliktir. Değişiklik emirlerinin çoğunluğu, belirli bir projeye iş, zaman ve masrafın eklendiği katkı maddesidir, ancak işin bölümlerinin silindiği tümdengelimli değişiklik emirleri de vardır ve maliyetler orijinal sözleşmeden çıkarılmalıdır.
Bir gayrimenkul projesinin başarısı, değişiklik emirlerinin doğru yönetimine bağlıdır ve geliştiriciler bir teklifin neden ve ne zaman gerekli olduğunu, olumsuz etkileri nasıl en aza indireceğini veya hafifleteceğini anlamalıdır. Projenin zamanında ve bütçe dahilinde devam etmesini sağlamak için uygun stratejiler belirlenmelidir.
Değişim Emirleri Neden Gerekli?
Gayrimenkul geliştirme süreci karmaşık ve dinamik bir girişimdir. Sonuç olarak, projelerin %35'i en az bir değişiklik emri gerektirecektir. Belirli bir projenin inşaat zaman çizelgesi boyunca, aşağıdakiler de dahil olmak üzere birçok durum planların değiştirilmesini gerektirebilir:
Tasarım Değişiklikleri
Geliştiriciler, mimarların ve yüklenicilerin yanı sıra bir proje için bir vizyon yürütmek ister ve bazen yeni fikirler veya düzenlemeler ancak inşaat süreci başladıktan sonra gerekli veya net hale gelebilir.
Yasal Değişiklikler
İmar ve diğer bina yönetmelikleri, belirli bir coğrafi bölgedeki yerel yönetimler tarafından zorunlu kılınmıştır ve bir projenin yaşam döngüsü boyunca değişebilir. Bazen, bir geliştiricinin yeni yasalara uygun olarak gelişen yasal kısıtlamalara veya gereksinimlere uymak için bir projenin boyutunu ve kapsamını değiştirmesi gerekebilir.
Öngörülemeyen Doğal Koşullar
En hava geçirmez inşaat planı bile doğal çevrenin kaprislerine tabidir. Örneğin, büyük kayalar veya diğer jeolojik engeller ortaya çıkarsa, kazı arazisi daha karmaşık olabilir, bu da ek makinelere veya gözden geçirilmiş bir proje zaman çizelgesine ihtiyaç duyulmasına neden olur.
Dinamik geliştirme ortamında, yukarıdaki sebeplerden herhangi biri bir değişiklik emri gerektirebilir.
Değişim Emirlerinin Olumsuz Etkileri
Değişiklik emirleri beklenmedik bir şekilde ele alınsa da değişiklikler düzgün bir şekilde yönetilmezse geliştirme sürecinde büyük kesintiler meydana gelebilir. Bu tür değişikliklerin neden olabileceği olumsuz etkileri anlayarak, proje yöneticileri etkileri önleyebilir veya azaltabilir.
Bütçe aşımları, geliştiricilerin orijinal sözleşmelerde ayarlamalar yapmak için karşılaşabilecekleri en yaygın konudur. Bir yüklenicinin çalışmasının kapsamını veya taleplerini değiştirirken, ek maliyetler muhtemeldir ve satıcının uygun şekilde yeni bir teklif sunması gerekecektir. Eklenen maliyetler, proje beklenmedik durumunun ne olduğudur, ancak küçük maliyetler artabilir bu durumda sürprizleri önlemek için varyans dikkatle izlenmelidir.
İdeal bir senaryoda, yasal süreç değişiklik emri teklifi hazırlayan bir yüklenici ile başlar. Geliştirici ve yüklenici kapsam, fiyat, zamanlama ve biçim üzerinde anlaştıktan sonra yazılı bir değişiklik emri hazırlanır ve imzalanır. Bazen, geliştirici ve yüklenici arasında bir değişiklik emri üzerinde anlaşmazlık ortaya çıkabilir ve bu da geliştirme sürecinde gecikmeye neden olabilir.
Yasal engeller olmasa bile, ek inşaat proje zaman çizelgelerini genişletecek ve uygun planlama olmadan çok fazla değişiklik emri projenin tamamlanmasında ciddi bir gecikmeye yol açabilir. İdeal bir zaman çizelgesine uymak önemli olsa da geliştiriciler de acele işlerine ve proje kalitesinde düşüşlere karşı dikkatli olmalıdır. Gayrimenkul geliştiricileri uygun planlama, yönetim araçları ve iletişim stratejisi ile değişim emirlerinin tüm potansiyel olumsuz etkilerini azaltabilir.
Değişim Emirlerini En Aza İndirme Stratejileri
Değişiklik emirlerinin bir projeyi olumsuz etkilemesini önlemenin en iyi yolu, bir projenin proaktif, stratejik planlama yoluyla ihtiyaç duyduğu sayıyı azaltmaktır.
Geliştirme ekiplerinin belirli bir projede gerekli değişiklik sayısını azaltmak için atabileceği birkaç önemli adım bulunmaktadır;
Geliştiriciler, inşaat öncesi tasarım sürecinde mimarları, genel yüklenicileri ve diğer inşaat paydaşlarını vizyonlarıyla uyumlu hale getirmelidir.
Daha iyi proje yönetimi uygulamalarını kolaylaştırmak için teknolojiden yararlanılmalıdır. Beklenmedik bir gider veya güncellenmiş maliyet belgelenmezse, proje yöneticilerinin fonları yeniden tahsis etmek için uğraşmaları gerekecektir. Bunun yerine, firmalar belge yönetimini otomatikleştirmek için teknolojiyi kullanabilir ve mevcut siparişlerdeki güncellemelerin karışıklıkta kaybolmamasını sağlar.
Geçmiş projelerden gelen satıcılarla ilgili verileri bir gösterge tablosunda tutmak, yüklenicileri ve maliyetleri proaktif olarak karşılaştırılmasına yardımcı olarak güvenilir kaynaklardan yüksek kaliteli çalışma talep edilmesini sağlayabilir.
Sonuç
İnşaat değişiklik emirleri, gayrimenkul geliştirme projelerinde yaygın olarak görülen bir durumdur. Projenin zaman çizelgesi ve bütçesi üzerinde önemli bir etkiye sahip olabilirler ve gecikmelerden ve maliyet aşımlarından kaçınmak için dikkatli bir şekilde yönetilmeleri gerekir. Gayrimenkul geliştiricileri, değişiklik sırasını tanımlamayı, etkiyi değerlendirmeyi, değişiklik sırasını müzakere etmeyi ve değişiklik sırasını uygulamayı içeren sistematik bir yaklaşımı izleyerek, inşaat değişiklik emirlerini etkili bir şekilde yönetebilir ve projelerinin başarısını sağlayabilir.