Bazı inanışlara göre yakın dönem küresel konjonktürü bize dünyanın küreselleşmekten uzaklaştığını göstermektedir. Bu durumu ise tek kelime ile “deglobalization” yani Türkçe tanımını yapmak gerekirse “nâküreselleşme” olarak ele alabiliriz.
Nedir bu Nâküreselleşme ?
Uluslararası kurumların-anlaşmaların ve serbest dolaşımın yerine ulus devletlerin, yerel çözümlerin daha güçlü olduğu; daha az bağlantılı bir dünya hareketi denilebilir.
Neden bu sürece giriyoruz sorusuna ise cevap şu örneklerle verilebilir:
Ukrayna-Rusya savaşı
Brexit (süreç sonrası Fransa ve İngiltere arasında yaşanan kıta sahanlığı temelli balıkçı problemi)
COVID19 süresinde yaşanan tedarik zinciri problemleri
Enerji krizleri
Çin’de yaşlanma oranının artmasıyla birlikte artan asgari ücretlerin Çin’in rekabet gücünün azaltması ve bu sebeple alternatif düşük maliyetli ekonomilere yönlenmenin ele alınması gibi örnekler verilebilir.
Bu tedirgin ortamda ise bazı yatırımcılar, daha ihtiyatlı davranan ticari kuruluşlarla çalışan ülkelerin ithalatında sıkı bir düşüşün olduğunu, bu durumun bahsi geçen ülkelerin ticaret akışlarını düzeltmiş olsa da daha küresel bir tavır sergilendiği takdirde gelecekteki şokların azalacağını savunmaktadır.
Knight Frank’in paylaştığı rapora göre küresel ticarette hacim artışı görülmesine rağmen geleneksel ölçütlere göre küreselleşmede 2008’den beri bir düşüşün yaşandığı fakat 2021’de yüksek ticaret hacminin yakalandığı görülmektedir. Pandemi süresince yaşanan tedarik zincirinde yaşanan kaymaların ise bu duruma etkisi olabilir. Gelecek yıllar için ise nâküreselleşme tartışması hala sürmektedir.
Gayrimenkul Sektörü Nasıl Etkileniyor ?
Borsada işlem gören hisse senetleri ve tahvillerin aksine gayrimenkule yatırım sürecinin daha belirgin bir değerlendirme setinden geçtiği söylenebilir. Bu durum ise nâküreselleşme sürecinde, aynı enflasyonist bir ekonomide olduğu gibi gayrimenkul yatırımlarını likit olmayan bir varlık olması sebebiyle daha güvenilir kılabilir.
Mutlaka yaşanan değişimlerin gayrimenkul sektörü üzerine etkisi olacaktır. Tedarik zinciri kesintileri ve yaşanan diğer değişimleri bu konuda ele almak gerekir. Lojistik yapısında “vaktinde lojistik” anlayışından “her ihtimale hazırlıklı” lojistik anlayışına yaklaşıldığını, bu durumun ise endüstriyel depo alanına olan talebi artırabileceği görülmektedir. Aynı zamanda yatırımcılar ülke içi veya ülke yakını (onshore-nearshore) yaklaşımını benimseyerek savunmasız ve dengesiz pazarlardan uzaklaşma eğilimi gösterebilir.
Var olan bu tedirgin ortamda ise yatırımcılar bildikleri yerel piyasaları, uluslararası anlamda ise; daha şeffaf, tutarlı ve iyi yönetişimin bulunduğu piyasaları tercih etmektedir. Tabii ki bu noktada devreye ESG puanları devreye girmektedir, ESG puanları yüksek olan ülkeler daha fazla gayrimenkul yatırımı ve kar elde etme eğiliminde oldukları görülmektedir. Sonuç olarak, daha yüksek şeffaflığa, daha iyi yönetişim puanlarına ve daha güçlü kurumlara sahip pazarlar, fırsat seti ve işlem hacimlerinde daha yüksek payı temsil ediyor.
MSCI yayınladığı bir rapora göre ise getiri dağılımının ulusal pazarda azaldığı, fakat gayrimenkul türleri arasında arttığı görülmektedir.
Bu durum ise bizlere gayrimenkulün daha küresel bir yatırım olduğunu göstermektedir. Aynı zamanda Global Data tarafından Mayıs 2022 ayı için dünya genelinde yaklaşık 12,2 milyar dolar değerinde toplam inşaat ve emlak sektöründe uluslararası anlaşmalarının açıklandığı bildirilmiştir. Bu durum ise güçlü bir talebin var olduğunu ve gayrimenkulün daha küresel bir yatırım olduğunu gösterir niteliktedir. Sonuç olarak diğer pazarlara nispeten gayrimenkul pazarının daha fazla fırsat sunmaktadır.
Zenginlik Raporu’na (The Wealth Report) bakıldığında ise yine ilginç veriler karşımıza çıkmaktadır. Ultra yüksek net değere sahip bireylerin (UNWHI),30 milyon dolar üstü net değere sahip, %15’inin ikinci bir pasaport veya oturma izni için seçenekler aradığını, özel yatırımcıların ise ticari gayrimenkulleri incelendiğinde bunların üçte birinin yurtdışında tutulduğu görülmektedir.
Son olarak nâküreselleşme üzerine tartışmalar sürmektedir. Gelecekte daha fazla tartışacağımızı düşündüğüm bu konuyu erkenden ele almak ve stratejilerimizi şimdiden hazırlamak ise hem genel hem özel anlamda önem arz etmektedir.
Yararlandığım kaynaklar:
https://www.knightfrank.com/research/article/2022-05-23-globalisation-are-we-in-a-period-of-evolution