2021 yılı boyunca aşılanmanın hız kazanması ve global çapta COVID19’un etkilerinin azalmasıyla birlikte ofislere geri dönüş hız kazandı. Normalleşme süreciyle birlikte ofisler tam zamanlı çalışmaya başlasa da birçok ofis kalıcı olarak evden ve ofisten dönüşümlü çalışma imkanı sunan hibrit çalışma modeliyle çalışmaya devam ediyor. 2021 yılının ikinci yarısında düşen boşluk oranları, 2022 yılının ilk yarısında da az da olsa düşüş eğilimini devam ettiriyor.
COVID-19 öncesi dönem ile karşılaştırıldığında ofislerdeki ortalama personel yoğunluğunun yaklaşık %30-%35 seviyelerinde devam ettiği gözlemlenmekte. Ofislerde kiraların kanunen Türk Lirası olarak belirlenmesi gerekiyorsa da, mal sahipleri kiraları ABD Doları cinsinden belirledikleri seviyede korumaya çalışıyorlar.
2021 yılının sonunda başlayan ABD Doları’nın Türk Lirası karşısındaki değer artışı, 2022 yılının ilk yarısında da mevcut ivmesini korudu ve ilk 6 aylık dönemde ABD Doları, Türk Lirası karşısında %26’dan fazla artış gösterdi. Döviz kurunda yaşanan bu artışa bağlı olarak mal sahipleri de kira rakamlarına ani ve yüksek kur artışını yansıttılar. Bu artış 2022 yılı ilk yarısında kira rakamlarını bir önceki 6 aylık döneme göre TL bazında İstanbul genelinde %54,4 oranında yükseltti.
Colliers'in İstanbul’da bulunan ofis alanlarını Anadolu Yakası’nda 4, Avrupa Yakası’nda 4 olmak üzere toplam 8 alt bölgede incelediği 2022 İlk Yarı Gayrimenkul Araştırma Raporu'nda yer alan detaylar şu şekilde;
ARZ
İstanbul’daki A sınıfı toplam spekülatif kiralanabilir ofis stoku 2022 yılı ilk yarısı itibariyle 2.717.884m² seviyelerinde bulunuyor. 2022 yılının ilk yarısında A sınıfı ortalama kira rakamları Türk lirası (TRY) bazında bütün bölgelerde arttı.
Son 6 ayda kiralardaki Türk lirası (TRY) cinsinden artış oranı %54,4’i bulurken, ABD Doları bazında ise %18,7 oranında artış gösterdi.
Kira rakamlarının her ne kadar Türk Lirası cinsinden belirlenmesi gerekiyorsa da son dönemlerde mal sahipleri kira rakamlarını ABD Doları cinsinden belirledikleri seviyede korumaya çalışıyorlar.
Hatta son dönemde bazı mal sahiplerinin kira rakamlarını direkt ABD Doları cinsinden de belirtmeye başladıklarını gözlemliyoruz.
TALEP
2022 yılı ilk yarısında yaklaşık 31.480m² yeni kiralama işlemi gerçekleşti.
Bu işlemlerin %50’lik bölümü Kağıthane/Cendere bölgesinde, %25’i MİA bölgesinde gerçekleşti. Bu bölgeleri %24 oranı ile Kozyatağı/Ataşehir bölgesi takip ediyor.
Covid-19 salgını nedeniyle bu dönemde firmaların yeni kiralamalarda veya sözleşme yenilemelerinde esnek çalışma düzenine göre kararlar aldıklarını ve ofis alanını bir ölçüde azalttığını söyleyebiliriz. Bu durumdan dolayı yeni kiralama talebinin sınırlı olması İstanbul genelindeki ortalama boşluk oranını 2020 yılı boyunca arttırdı.
A sınıfı ofislerin boşluklarındaki artış 2021 yılının ilk yarısında yavaşladı ve yılın ikinci yarısında boşluk oranı düşmeye başladı.
2022 yılında da boşluk oranlarındaki bu düşüş eğilimi düşük bir ivmeyle de olsa devam etti. Son 6 ay içinde ofis boşluk oranları 50 baz puan azalarak %26,74 olarak gerçekleşti.
2017 yılsonunda %7,5 ve 2018 yılı ikinci çeyrek sonunda da %8 seviyelerine yükselen ofis getiri oranları, 2022 yılı ilk yarısı itibariyle %8 seviyelerinde kalmaya devam ediyor.
TAHMİN
Önümüzdeki üç yıl içerisinde İstanbul A sınıfı kiralanabilir ofis arzına eklenecek 890.995m² ofis alanı bulunuyor.
Stoka eklenecek bu ofis alanının %79’u Kozyatağı/ Ataşehir, %15’si MİA ve %6’sı Maslak bölgelerinde yer alıyor. Bu dönemde inşaat aşamasındaki projelerde yavaşlama yaşanmasının yanı sıra planlama aşamasında olan projeler de sınırlı kaldı.
Geliştiriciler, yüksek arz ve düşük talep nedeniyle yeni projeler geliştirme konusunda isteksiz kalmaya devam ediyor. İstanbul Finans Merkezi projesinin 2022 yılında tamamlanması bekleniyor.
Böylece mevcut stoka eklenecek olan yaklaşık 703.000m² ofis stoku bölgedeki boşluk oranında artışa neden olacak. Fakat projede yer alacak finans kuruluşlarının taşınma işlemlerinden sonra, bu alana yeni taşınmaların da gündeme gelmesini bekliyoruz.
2022 yılı beklenen bu hareketlilik için erken olsa da 2023 ve 2024 yılında Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde boşluk oranının azalmaya başlayacağını düşünüyoruz.
2022 yılında da hibrid çalışma modeline devam etmeyi ve hatta kalıcı hale getirmeyi planlayan şirketlerin sayısı oldukça fazla olmasına rağmen eski ve özellikle pandemi sonrası dönemde oluşan ihtiyaçlara altyapısı cevap veremeyen binalardaki kullanıcıların yeni ofis binalarına doğru yer değiştirme planlarının, talebi canlı tutağını düşünüyoruz.
2022 yılında ofis piyasasında açılabilir camlara, teras alanlarına, taze hava ile havalandırma sistemine, dezenfekte edilen soğutma-ısıtma sistemlerine ve akıllı teknolojiye sahip binalara olan talebin artarak devam edeceğini düşünüyoruz.
24 Şubat 2022 tarihinde Rusya’nın Ukrayna işgali sonrasında alınan yaptırım kararları sonrasında çok uluslu şirketlerin Rusya’daki faaliyetlerini sonlandırma kararlarını peş peşe aldıklarına şahit olduk. Son dönemde birçok yabancı, ve aynı zamanda Rus şirketinin de, Rusya’daki faaliyetlerini Türkiye’ye kaydırma noktasında hazırlıklar yaptıklarını ve Türkiye’ye bir talebin olduğunu gözlemliyoruz.
Özellikle IT sektöründeki şirketler Rusya’da çalışma şartlarının zorlaşmasıyla ofislerini Türkiye veya Birleşik Arap Emirlikleri gibi Rus vatandaşlarına giriş vizesi uygulamayan ülkelere kaydırma eğilimindeler. Bu durum gelen ofis taleplerinin devam etmesi ve işleme dönüşmesi İstanbul ofis piyasasında bir hareketlilik sağlayabilir.
